在中国，对于《条例》的介绍、讨论和参与仍然很少。
事实上，无论是义乌市的资格权和使用权分离，还是湄潭县的分割登记入市，均是在交易的过程中将农户转让出去的部分宅基地转变成了集体建设用地，对应的农户宅基地使用权也转变成了社会主体的集体建设用地使用权。共享的具体方式为：出资方获得部分房屋的所有权和对应分摊土地部分的一定年限的集体建设用地使用权，商业40年，住宅70年，地方政府为其进行房屋所有权和集体建设用地使用权的不动产统一登记，出资方取得的不动产权利在使用期限内可以转让、租赁和抵押。
（二）宅基地使用权用途扩展与限制 我国现行法上的宅基地使用权在制度设计时以农户的居住为主要功能，但从实践运行看，部分宅基地早已扩展至经营用途，乡村振兴战略的实施也要求将大量闲置的宅基地盘活后用于乡村新产业新业态的发展，无论是农户自行在宅基地上开展经营性活动，还是农户流转宅基地后由社会主体开展经营性活动，均需要为宅基地赋予经营性使用功能，而非局限于单纯的住宅用途。除此之外，泸县在实行宅基地共建共享时也规定村集体经济组织按照基础设施建设等开发成本，采取‘一事一议原则收取调转金。（２）此种土地权利在可得利用的方式上要考虑宅基地的区位和原有状况从而在用途管制上需要受到更多限制，例如其用途和经营业态不得影响周边农户的生活居住，不得违反规划用于建设别墅和私人会所等。在进行宅基地三权分置的制度设计时需要科学设置权利名称和权利结构、适当扩展宅基地的用途范围并加强监管、重点明确宅基地经营权的权能、由土地所有者对宅基地扩展至经营性使用进行收益调节、通过设置宅基地三权分置的条件和程序防范风险并加强管理。宅基地租赁权作为一种产生于租赁关系的债权，无需进行不动产登记，但出于政府管理的需要，可以进行备案登记。
（三）明确宅基地经营权的权能 宅基地三权分置政策在落地时必须明确三方主体的权利义务关系。为了促进城乡一体化发展，撬动民间资本参与农村建设，泸县在改革试点中后期开始探索允许社会主体与农户在宅基地上共建共享。也正是基于此，学界对土地经营权法律性质的理解产生较大分歧，主要观点包括以下四类。
可见，为达成三权分置政策的制度目标，将土地经营权归入用益物权制度无疑是稳妥之举。综上所述，从物权性的土地经营权法制实现路径观察，对三权分置政策实行立法上的制度转换进一步加深了对政策问题导向的认知、强化了对政策的目标导向的理解、凸显了对系统化设计的要求，该政策解决中国农业发展现实难题的意蕴也由此得到理性揭示。该观点认为土地经营权不是一种独立的权利，而是一种权能，其可以源于所有权，也可以源于用益物权和租赁权。其三，物权债权二元说。
第三，物权性的土地经营权有利于司法实践中土地经营权融资的可操作性。尽管我国有关土地承包经营权的制度较为完善，土地承包经营权流转制度在农村经济发展实践中也发挥了巨大作用，但是相关现行法中的有关条款却成为农地权利行使及其权利救济的桎梏， 改变土地承包经营权流转方式的制度设计理念，给予权利人更大的自主空间，取消发包人的干预，以便土地承包经营权流转的运转更为便捷，实乃未来土地承包经营权流转制度变革的趋势。
因此，将土地经营权纳入不动产物权登记范畴，明确土地经营权的取得、丧失、变更应当经依法登记方可生效，具有重大的现实意义和应用价值。农业部等相关部门也将三权分置政策视为培育实现多元经营的基本前提与必然选择，认为其既有利于培育和发展家庭农场、合作组织和农业企业等新型农业经营主体，也有利于培育新型职业农民。2014 年11 月中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》也是这一思路的反映与再强调。另一方面，三权分置改革背景下拟定农地权利登记制度，既有助于标识集体成员借由成员权获得的承包权以区别于通过流转获得的土地经营权，从而真正让农民吃上定心丸，又有利于追踪承包地的流转状态，为规模化经营构建市场化的公示渠道。
实际上，温州、重庆等地采用司法解释的方式，在法律上承认应用效应，对土地经营权的抵押贷款作出明确支持，将政策上升至法律条文的形式，使得经营权抵押贷款有法可依、有法可循。目前的统计数据或实地调查显示，工商资本下乡租赁农用地比非工商资本经营的家庭农场、种粮大户等更倾向于非粮化。有学者经过实际调研发现，因为种植经济作物的收益通常大于种粮收益，土地经营权流转前后，农地的经营结构发生了显著变化，呈现非粮化的趋势。本文系广东省哲学社会科学一般项目农地三权分置的实践逻辑和立法表达(项目编号: GD17CFX02)、广东外语外贸大学校级科研项目我国涉农民事权利入典之物权篇修法研究(项目编号: 231－X5217353)的阶段性成果。
其一，农村社会仍然是熟人社会，人们对自己和社区内他人的土地承包范围和用途比较了解，也很少有争议，即使发生争议，通过土地承包合同也不难确定当事人之间的权利义务关系，定分止争、权利救济简单易行。如前所述，土地承包经营权的流转存在物权性流转与债权性流转之分，其中土地承包经营权在债权性流转后受让人仅能够获得经营承包地的债权性权利，且因为土地承包经营权转让在实践中相对较少，土地承包经营权出租成为典型乃至许多地区唯一的债权性流转方式，从而使得土地承包经营权的债权性流转产生土地租赁权。
各级政府对于非粮化式的农地流转监管刻不容缓，否则将助推资本下乡吞噬基本粮田。然而，从我国《物权法》颁行近十年的农村社会发展现状观察，对土地承包经营权采登记对抗主义的理由已成为明日黄花，而三权分置政策正是在研判当今时代之农业发展、农民利益和社会需求背景后顺势而为，将培育新型农业经营主体和工商资本进入农业生产作为重要的制度目标。
在中国市场经济催生的农地改革中，这一法制实现的逻辑进路已不是为创新而创新，可以说，它既是农地权利的创新也是农地权利的回归。就现行法中的土地承包经营权而言，基于其流转方式的性质不同，受让人取得的权利性质相异，即受让人基于土地承包经营权的债权性流转取得经营承包地的债权性权利，基于土地承包经营权的物权性流转取得经营承包地的物权性权利，这两种权利的行使效果及其法律救济效果存在明显差异自不待言。土地经营权法制实现路径应从其产生方式、物权表征及其经营规则入手予以规制。(三) 提升现代农业经营之效率 自 1978 年我国农村实行联产承包责任制以来，逐步形成了由农民集体享有土地所有权、农户享有土地承包经营权的两权分离制度，该制度使农地的产权效益得以显著提升。据此，农村之熟人社会的自然法则已难以发挥应有功效。该观点将土地经营权的法律性质与土地承包经营权流转方式的性质相连接，有学者认为基于土地承包经营权的债权性流转取得的土地经营权属于债权性质，基于土地承包经营权的物权性流转取得的土地经营权属于物权性质;也有学者认为以租赁方式获得土地经营权为债权，以入股方式取得的土地经营权为物权。
然而，由于我国现行法没有规定土地经营权制度，为落实重大改革必须于法有据的中央政策精神，贯彻物权法定原则，土地经营权制度亟待以法律的形式固定下来，探究土地经营权的法制实现进路至关重要。进入专题： 土地经营权 土地承包权 土地所有权 。
由此，就可以有效克服土地承包经营权和土地经营权自物权化的趋势，使确保集体所有权和稳定农民承包关系的双重目标落到实处。由于存在一些地方政府为加快农地流转或获得招商锦标赛的胜利而强制农民进行土地经营权流转的现象，中央政府层面应建立相应的保障机制和处罚措施，必须保障外部资本给予农民的租金是经过双方协商决定的，是双方真实意思的表示，并通过其他约定的方式保障租金的支付; 中央政府必须坚持和加强农地的用途监督管制，即外部资本通过流转获得农地必须将其用于农业生产。
有学者指出: 农业作为一个产业，其发展逻辑遵从的是技术经济的客观角度，追求的是经济学角度的规模经济，由土地的最佳投入产出效益所确定，是一种比较纯粹的适度规模。笔者认为，只能根据三权分置政策的制度目标对其加以取舍、定位和完善。
摘要:三权分置政策的重点是放活土地经营权，该政策设计目标应为顺畅培养新型农业经营主体、照应农业适度规模经营需求和提升现代农业经营效率。在土地经营权流转规则方面，应当以现行法上的土地承包经营权流转制度存在的弊端为鉴。土地经营权并不包含于土地承包经营权之中，土地承包经营权人也不拥有用于流转的土地经营权，因此，当立法者须对土地经营权与土地承包经营权作出区分时，应当将土地承包经营权流转产生土地经营权的过程理解为土地经营权的设定，即以土地承包经营权为客体设定土地经营权，故土地经营权在性质上即为权利用益物权其五，明确转让的效果仅及于转让期间内。
三权分置在法律上表达为土地所有权→土地承包经营权→土地经营权，土地承包经营权并不因派生出了土地经营权而改变其性质和名称，亦即无须因权利分置而将土地承包经营权改称土地承包权，但承包农户因其土地承包经营权派生出了土地经营权而使其行使土地承包经营权受到限制。《三权分置意见》进一步指出，承包农户有权依法依规就承包土地经营权设定抵押。
其三，明定土地经营权的登记能力，为不动产登记簿记载土地经营权提供法律依据。但是，目前草案中的一些规定还没有充分反映三权分置思想的本意，对实践中的疑难问题并未作出有效回答，亟待改进。
值得讨论的是，出租和转包之间是什么关系？为什么要使用出租（转包）这样的表述？入股所产生的法律效果究竟是土地承包经营权的转让还是设立土地经营权？ 在现行规则之下，转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。经营主体所取得的土地经营权是否比现行法更有保障，取决于《农村土地承包法修正案》中对于土地经营权的定性。
（第1款）土地经营权人须有农业经营能力。就土地承包经营权而言，《物权法》明定，当事人之间土地承包经营合同生效，土地承包经营权设定。承包地流转 在我国实定法上，农村土地属于集体成员集体所有，但可由本集体农户承包经营。还有观点认为，两者之间有分别规定的必要，应将转包定性为在土地承包经营权之上设定次级土地承包经营权的法律行为。
这是为了防止因随意转让而丧失赖以生存的土地而对土地承包经营权转让的条件作严格限制。（第2款）其一，原条文中的土地经营权流转，是目前政策文件中通常使用的术语，但语义表述并不准确。
本文原刊于《政治与法律》2018年第8期，如需转载请注明出处。此说是在维系目前既有的承包地流转方式之下提出的。
其二，明确抵押权的客体为土地承包经营权。三、承包地物权性流转的法律表达 在现行法和政策文件之中，土地承包经营权可依转让、转包、出租、互换、抵押等方式流转，其中，转让、互换导致土地承包经营权的主体变化，属于移转物权性质的流转。
